IMMOBILIER

Comment sélectionner une bonne opération immobilière ?

 

objectifs-patrimoniaux

 

Comment trouver un bien immobilier de qualité ?

Acteur indépendant des promoteurs, depuis plus de 10 ans nous sélectionnons pour nos clients des programmes France entière: Loueur meublé, Nue propriété, Malraux, SCPI….

Nos critères de sélection sont les vôtres:

  • Immobilier neuf – Immobilier ancien :

Les 3E (Emplacement, Emplacement, Emplacement)
Ville en croissance démographique, un quartier dynamique, qualité de vie, transports en commun, écoles et commerces à proximité

  • Résidences Etudiants – Résidences séniors – Résidences affaires – Locaux commerciaux :

les 3E (Emplacement, Emplacement, Emplacement)
Ville en croissance démographique, un quartier dynamique, qualité de vie, transports en commun, écoles et commerce proximité

Notre guide étudiant

  • Résidences EHPAD – SSR:

Qualité du gestionnaire : réputation, spécialiste de son domaine d’activité, rentabilité, qualité du bail proposé et plan de gérontologie départemental.

Notre guide maisons de retraite

Où investir :
Depuis 2003 « cabinet spécialiste du loueur meublé » : nos clients ont investi dans des programmes à:
CLIQUEZ  sur Toulouse, Bordeaux, Marseille, Paris, Ile de France, Deauville, Pays Basque

Les bonnes raisons d’investir dans l’immobilier

  1- Vous souhaitez épargner pour la retraite :

• Construire un revenu supplémentaire de retraite ou revenu complémentaire de retraite avec l’immobilier est un excellent système pour combattre l’inflation durant vos années de retraite.

• Le déficit des régimes Sécurité Sociale, ARRCO, AGIRC, RSI, rend indispensable de trouver des solutions patrimoniales individuelles adaptées à sa structure familiale

lire la rubrique retraites

Les déficits structurel et sociétal de logements en France : immobilier locatif, logements étudiants, résidences séniors ou maison de retraite, appart-hotel…sont la garantie d’investir avec une possibilité de revente lire les rubriques EHPAD ETUDIANTS

2- Vous souhaitez constituer un patrimoine immobilier pour la retraite :

• A la différence d’un simple placement financier un investissement immobilier procure deux rendements : celui issu des revenus annuels versés et celui de la valorisation annuelle de ses murs

• Double avantage :
• Les revenus annuels permettent de financer une partie de votre effort.
• La revalorisation d’un bien immobilier est supérieure à l’inflation sur longue période

• L’immobilier est le seul placement permettant d’être financé à l’aide d’un crédit bancaire. L’effet de levier économique d’un emprunt permet de se constituer un patrimoine immobilier en réduisant son effort.

• Protection du conjoint survivant et transmission à vos enfants d’un actif tangible:
• Un bien immobilier vous permettra de transmettre un revenu régulier (indexation annuell des revenus)
• Un bien négociable permettant à vos enfants d’avoir un apport pour l’achat de leur première résidence principale

• En cas de décès de l’emprunteur en cours de remboursement : la dette est effacée par les garanties prévoyance et les héritiers reçoivent le bien et les revenus associés.

Conseil d’un expert

 1- Vous souhaitez obtenir une réduction fiscale et diminuer vos impôts :

Les incitations ou réductions fiscales ( Borloo- de Robien.. Scellier- Bouvard…Duflot)sont à regarder de très prêt : ils ne doivent pas conduire à surpayer votre investissement.
Si ses aides viennent réduire durant souvent 9 années le coût de votre opération, elles sont bien trop souvent prises comme critère déterminant dans la sélection d’un investissement, ceci par leur effet d’annonce.
Alors ne vous laissez pas berner !

2- Indexation des revenus immobiliers :

Les indices d’indexation proposés dans votre opération : ICC, IRL…sont à vérifier, lire la rubrique Choisir son Bail

3- Simulations patrimoniales Sic Patrimoine

Comment investir :
L’aide d’un Cabinet de Gestion de Patrimoine Indépendant vous aidera grâce à une étude patrimoniale globale.
Des chiffrages objectifs vous permettront de valider vos projets d’investissements financiers et/ou immobiliers en respect de vos besoins : pour simuler votre projet consultez-nous

4- Quel type d’emprunt bancaire :

Dans le contexte actuel de taux bancaires très bas sur longues périodes doit-on :
Utiliser son épargne déjà constituée comme apport personnel et moins emprunter ?
Ou
Conserver son épargne et rembourser le capital prêté au terme de la durée du prêt (in fine) ?

– Prêt amortissable classique

 Les échéances de remboursement constantes comportent du capital et des intérêts:

Au fur et à mesure des remboursements, la part des intérêts, très importante au début, diminue et la part de capital remboursé augmente.

Effort total de remboursement :

Montant total des échéances
Gain fiscal et social lié à la production des intérêts.

Avantages:

Coût de l’opération connu à l’avance ;
Pas de risque lié à la performance d’un placement.

Inconvénients :

Montant des intérêts déductibles plus faible et dégressif ;
Augmentation des revenus taxables au fil des remboursements.

Informations pratiques :

Possibilité d’emprunter pour une durée longue (+ de 15 ans)
Une certaine souplesse contractuelle (variabilité des échéances ou de la durée, différé d’amortissement, etc.).

– Prêt in fine:

Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur rembourse uniquement des intérêts:
La totalité du capital est remboursée en une seule fois au terme du prêt.
L’établissement prêteur demande en général, une garantie de remboursement consistant en l’adossement d’un produit de placement (assurance – vie ou contrat de capitalisation) sur lequel sont placées les sommes nécessaires au remboursement du capital prêt.

Effort total de remboursement :

Montant total des échéances – gain fiscal et social liés à la déduction des intérêts + versement(s) sur le produit adossé + coût fiscal et social de la sortie du produit adossé – (valeur nette de rachat du produit adossé – capital remboursé)

Avantages :

Montant des intérêts déductibles plus importants et d’un montant fixe ;
L’argent placé sur le contrat d’épargne se capitalise pour rembourser l’emprunt au terme
Refinancement au terme et poursuite de la déductibilité des intérêts.

Inconvénients :

Le besoin en trésorerie est plus élevé ;
Risque plus fort car dépend de la rentabilité nette du produit de placement.

Informations pratiques :

Durée maximale courante : 15 ans
Il est souvent exigé un apport en capital pour placer sur le produit adossé
Possibilité au terme de refinancer le prêt “in fine” et ainsi de continuer d’avoir des charges financières importantes sans avoir à se revendre le bien à soi-même.