Loueur meublé

Loueur Meublé – pourquoi investir sur ce marché de rendement ?
Ce marché est unique, en effet tout comme pour les pharmacies:  l’ouverture, le transfert et même l’agrandissement sont soumis à l’accord préalable du régulateur : l’ARS ( Agence régionale de la Santé).

Ce contrôle de l’ARS, et du Conseil Général démontre que le marché des Résidences Maisons de Retraite –  EHPAD est totalement réglementé. On peut donc parler  de placement sécurisé pour l’investisseur.

Le besoin d’hébergement spécifique lié à la dépendance, marché réglementé où l’offre de structures EHPAD est déjà largement en deçà des besoins, va continuer sa progression de manière continue.
Sur ce marché particulier, des bouleversements sont intervenus en 2009 et 2010 avec un changement complet du paysage et des modalités de délivrance des autorisations :
•    La création des Agences Régionales de Santé,
•    La mise en place d’une procédure d’appels à projets.
Ces lourds changements, compliqués à mettre en place et sources d’une forte inertie vont générer un « trou d’air » dans la délivrance des autorisations.
Ce marché, peinant d’ores et déjà à satisfaire une partie des besoins, va donc voir ce déficit de logements s’accroître encore. Il faut donc, pour les investisseurs, savoir profiter rapidement de cette opportunité conjoncturelle car l’offre pourrait se raréfier.

Le vieillissement de la population et la dépendance donnent une vision claire sur ce secteur :
  • 2011: un français sur six a plus de 65 ans et la France compte  un million de personnes âgées dépendantes.
  • 2060: un français sur trois aura plus de 60 ans  et la dépendance concernera 1.3 million de personnes.
  • L’éloignement géographique : enfants-parents-grand-parents, rend indispensables  ces structures d’accueil.

Tous ces éléments garantissent la pérennité de l’investissement en EHPAD.

La fiscalité attractive du loueur meublé
Les avantages du loueur meublé en BIC par rapport à la location nue en revenus fonciers classiques sont les suivants:

    • Investissement hors taxe: la TVA (20%), liée au montant de votre investissement, est donc remboursée à l’investisseur qui réalise une acquisition dans une résidence proposant des services.
    • Le principe des amortissements reportables  (Art. 39 du CGI) permet d’encaisser un revenu immobilier, donc de percevoir des loyers nets d’impôt sur une période d’environ 20 ans. Ce système est plus favorable que le dispositif fiscal Censi-Bouvard.
    • Cette rentabilité immobilière garantie d’environ 4.50%, nette de fiscalité, est garantie par le bail commercial.

Avantages investisseurs :

  • un effort réduit durant la période d’emprunt
  • des revenus de retraite supérieurs à ceux d’un investissement d’un même montant en revenus fonciers.
Classement national des EHPAD – gestionnaires leaders nationaux
Nous accompagnons nos clients sur un marché en phase de concentration, sur lequel les leaders nationaux, partenaires de notre Cabinet gèrent 80% du marché. Leur actionnariat institutionnel leur permet de poursuivre leur développement par la rénovation et l’agrandissement de leur parc ainsi que par l’acquisition d’exploitants indépendants locaux en vue d’obtenir de nouveaux agréments.

  Classement 2015

 Nbre Ets France 

Nbre lits France 

Total lits gérés

Variation/position

1

Korian

282

23 554

50 192

 + 3 places

2

Orpéa

224

19 063

34 952

  – 1 place

3

Domus VI

193

15 392

15 392

  – 1 place

4

Le Noble Age

43

3 906

4 544

+ 2 places

5

Colisée Patrimoine

53

3 748

3 886

= statu quo

6

Domidep

50

3 417

3 417

 + 3 places

7

Emera

42

3 289

4 186

= statu quo

8

SGMR

44

3 195

3 195

 + 6 places

9

Dolcéa Création GDP Vendôme

30

2 660

2 660

 + 1 place

10

HPA/Résidalya

28

2 263

2 263

 + 1 place

11

SAS Omeris

19

1 392

1 392

 + 1 place

12

Maisons de Famille

17

1 341

1 341

 + 1 place

13

SGMR Ouest

18

1 230

1 230

 + 1 place

14

Sigma

24

1 148

1 148

nouveau

15

Philogeris Résidences

15

1 075

1 075

= statu quo

Consulter le classement 2012 des EHPAD

Consulter le classement 2013 des EHPAD

Depuis environ 5 ans maintenant nous observons l’entrée de grands institutionnels sur le marché des EHPAD.
Cette tendance est rassurante pour ce secteur  et est également très intéressante pour nos clients investisseurs.
En effet, ce type d’actionnaire se positionne sur des activités à fort potentiel de développement et/ou sur des activités rémunératrices pour des actionnaires par des distributions régulières  de dividendes.

L’année 2013 a vu se poursuivre la concentration du secteur avec encore une fois le Groupe ORPEA en leader du marché.
Son Président fondateur Jean-Claude Marian  a ouvert son capital cette année pour 15% au Canadian Pension Plan Investissment Board, un des fonds de pensions les plus importants au monde. (CPPIB)
Cette année 2013 a vu la fusion de  MEDICA et de KORIAN (actionnaires pour 9% chacun MACSF et ACM VIE).
DOMUS VI reste dans le peloton de tête avec 185 EHPAD.
Les Jardins de Cybèle  assure  une progression  constante (marque du groupe Colisée Patrimoine avec pour actionnaire à 39% Naxicap filiale BPCE).
Le Noble Age en 6ème position avec 40 EHPAD continue sa progression maîtrisée.
DOMIDEP conserve sa 9ème position avec 45 établissements et a ouvert cette année son capital pour 38% à SANTE GESTION, filiale commune du Crédit Agricole et de la BNP.
Si la concentration se poursuit on observe une stabilité dans le top 15 qui est occupé depuis 1998 par les mêmes sociétés (à des places différentes) ou par des dirigeants intervenant aux commandes de divers groupes.

Quelles conséquences a l’évolution du marché pour l’investisseur ?
Le top 15 des gestionnaires de résidences médicalisées est donc rassurant pour l’investisseur en recherche d’une chambre EHPAD qu’il pourra détenir sans s’inquiéter de la pérennité de son investissement.
Les plus petits gestionnaires de résidence médicalisée n’en ont pas moins d’attrait pour autant. En effet, on observe que le réservoir de croissance par l’ouverture de nouveaux établissements est quasiment épuisé. La priorité des pouvoirs publics n’est plus aujourd’hui sur l’ouverture de nouveaux EHPAD.

Les plus grands groupes ont ainsi vocation à racheter les plus petits pour pouvoir poursuivre leur croissance.
L’investisseur peut donc être gagnant à investir dans une EHPAD d’un groupe ne figurant pas dans le top 15 mais présentant un historique solide et des établissements de qualité.
En cas de rachat par un plus gros gestionnaire, l’attractivité de son bien pour les autres investisseurs augmentera et sa revente en sera facilitée.

Choix d’un bon bail en EHPAD

Au-delà des termes du bail commercial signé en tant que Loueur Meublé, présentés plus loin, à savoir l’équilibre de charges entre le bailleur (investisseur) et le preneur (exploitant-gestionnaire), les fondamentaux d’un investissement immobilier doivent être respectés, à savoir :

  • Qualité du bâtiment : aspect et qualité architecturale
  • Implantation géographique : transports, quartier, ville,
  • Attractivité  économique de la ville
  • Sérieux du gestionnaire : agrément garanti par l’ARS ( Agence Régional de Santé)

Nous vérifions la répartition des charges inscrites entre l’exploitant et l’investisseur de chaque maison de retraite sélectionnée:

Charges du preneur à bail, donc de l’exploitant:

  • Entretien courant et petits travaux, cf. Art. 605 du Code Civil
  • Gros travaux, cf. Art. 606 du Code civil
  • Mise aux normes
  • Assurances des locaux

Charges du bailleur, donc de l’investisseur:

  • Charges de co propriété : souvent forfaitaires et modérées
  • Mobilier: acquisition et renouvellement – selon chaque exploitant

 Conclusion: 

  • Des charges connues d’avance
  • Des charges inférieures de 70 à 95 % en comparaison d’un bien loué nu en revenus fonciers traditionnels.
  • Aucun risque « locataires » (impayés….dégradations…huissiers)
Indexation d’un bon bail en EHPAD

L’ indexation de vos revenus de Loueur Meublé sera « la défense du pouvoir d’achat » de votre retraite face à l’inflation:

  • Indice N°1 : 100% ICC, de plus en plus rare
  • Indice N°2: ICC plafonné à 1.50% ou 2%,  formulation parfois rencontrée
  • Indice N°3: indice composite, indice plus récent

Explication de cet indice composite EHPAD:

  1.  1/3 de ICC, indice  moins utilisé
  2. 1/3 du tarif des prestations des Maisons de Retraite
  3. 1/3 du taux de revalorisation, des dotations soins des EHPAD privés fixé par circulaire
    du Ministère de la Santé

Conclusion:
L’indexation du bail est donc la garantie revente en Loueur Meublé.

EHPAD: Marché secondaire et garantie revente

Les résidences sélectionnées  respectent les 3 critères suivants:

  1. qualité du gestionnaire
  2. qualité du bail
  3. rentabilité nette HT/HT

Témoignage de clients investisseurs avec Sic Patrimoine sur la période 2014-2012:

En 2004, l’un de nos clients investit à Toulouse , auprès de Colisée Patrimoine – les Jardins de Cybèles – Résidence Marguerite EHPAD  à Toulouse, pour un montant de 116 000€ HT et un revenu de 7 300€ HT.

En 2012, il revend son lot de la Résidence Marguerite EHPAD à Toulouse, pour un montant de 166 000€ HT et un revenu atteint de 8 324€ HT

Sur cette période de 8 ans le lot de 2004 a été revendu rapidement en 2012:

  1. les loyers ont bénéficié d’une indexation  annuelle moyenne de 1.90%
  2. les murs ont dégagé  une plus value de 50 000€ soit +4.60% annualisé

Ce témoignage répond à la question : Peut-on revendre un EHPAD ?

En 2012, ce bien est seulement resté à la revente 3 mois sur le marché secondaire ancien des EHPAD sur Toulouse.

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