Nue propriété

Investir en Nue-Propriété – une solution de diversification pour la retraite
Une solution vraiment adaptée aux épargnants qui apprécient l’immobilier patrimonial et n’ont pas besoin de revenus complémentaires pendant 12-15-17 ans.

Le Code Civil permet d’investir en démembrement de propriété  car il subdivise la propriété d’un bien en deux droits réels et distincts : l’usufruit et la nue propriété.

Investir en Nue-Propriété – définition de l’usufruit
L’usufruit est le droit de jouir d’un bien dont un autre a la propriété et d’en percevoir les revenus.
Il peut être établi par convention au profit d’une personne morale, pour une durée allant de 15 à 20 ans, en vue de la location de logements.

L’usufruitier est le plus souvent un bailleur social ou institutionnel spécialiste de la gestion locative présentant tous les gages de pérennité et de solvabilité nécessaires à la sécurité et à l’entretien du logement du nu-propriétaire.

Le démembrement apporte aux bailleurs une solution aux problèmes de coût très élevé du foncier et des travaux, qui rendent difficile la réalisation de nouveaux programmes en centre ville.

Par ailleurs, il a pour conséquence de diminuer le coût de revient du bien pour le bailleur grâce à l’injection de capitaux privés dans l’opération.

En retour, les investisseurs privés demandent que soit respecté un cahier des charges dont les prestations sont élevées.

L’usufruit peut être viager quand il s’éteint lors du décès de son titulaire, ou temporaire lorsqu’il est constitué contractuellement pour une durée fixe.

Dans l’un et l’autre cas, la reconstitution de la pleine propriété au bénéfice du seul nu-propriétaire s’effectue automatiquement, sans formalité ni complément de prix au jour même de l’extinction de l’usufruit et n’entraîne aucune fiscalité.

Par ailleurs, usufruit et nue propriété sont cessibles, transmissibles et hypothécables séparément..

Investir en Nue-propriété – définition de la Nue-Propriété
La nue propriété est un droit réel principal, issu du démembrement de la pleine propriété.
Il donne à son titulaire le droit de disposer d’un bien mais ne lui en confère ni l’usage ni la jouissance, lesquels sont les prérogatives de l’usufruitier.

Objectif et intérêt de la Nue-Propriété
L’objectif pour l’investisseur privé, acquéreur de la nue propriété, est de réaliser une acquisition immobilière dans des conditions tarifaires et de sécurisation optimales en éliminant tous risques ou contraintes locatives.

Lors d’un achat en Nue-Propriété, l’acquéreur déduit du prix du bien en pleine propriété la valeur de l’usufruit calculée en fonction des revenus issus du bien et profite donc d’une économie immédiate sur le prix de l’acquisition.

Exemples théoriques chiffrés concernant un bien dont la valeur sur le marché est de 150 000€ :
Durée 15 ans : prix d’achat de la nue propriété : 90 000€, économie immédiate investisseur : 60 000€
Durée 17 ans : prix d’achat de la nue propriété : 84 000€, économie immédiate investisseur : 66 000€
Durée 15 ans : prix d’achat de la nue propriété : 75 000€, économie immédiate investisseur : 75 000€

Investir en Nue-Propriété – une solution totalement orientée vers la capitalisation immobilière
Au plan financier, l’investisseur privé acquiert la nue-propriété du bien
•    pour  60 à 70% de sa valeur en pleine propriété sur le marché libre
•    dégageant un endettement moindre que pour l’acquisition d’un bien immobilier classique
•    il acquiert ainsi un bien  dont la valeur en pleine propriété est mécaniquement plus élevée.

Financement à crédit:
•    l’immobilier est le seul support qui permet d’investir à crédit
•    les conditions de taux actuelles sont très favorables
•    l’opération peut être financée à 100 % par un crédit (amortissable, in fine) ou en fonds propres

Si vous réalisez votre investissement en nue propriété au moyen d’un prêt immobilier:
•    les intérêts de ce dernier deviennent déductibles de vos revenus fonciers existants par ailleurs.
•    ceci permet de réduire le montant de votre impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux

À l’issue du prêt (15 ans par exemple), l’investisseur recouvrera la pleine propriété automatiquement sans frais, ni fiscalité.

Investir en Nue-Propriété – tranquillité totale de gestion pour l’investisseur privé
1/ Pendant la durée du droit de jouissance, le bailleur, usufruitier, prend en charge :
•    la recherche et la gestion des locataires,
•    les vacances locatives, et les  impayés
•    l’entretien, les réparations courantes
•    le paiement de toutes les charges afférentes au bien (taxe foncière, assurances…).
•    Les travaux lourds définis à l’article 606 sont, contrairement aux dispositions du Code Civil, contractuellement à la charge de l’usufruitier

Le démembrement de propriété permet à l’investisseur de se dégager totalement des contraintes et des risques inhérents à la gestion locative d’un revenu foncier classique.

Orienter votre épargne vers l’immobilier en nue-propriété, permet de bénéficie d’une fiscalité avantageuse :
•    économie directe sur les frais notariés
•    économie de taxe foncière
•    économie d’ISF
•    économie d’impôts et de prélèvements sociaux
•    déduction de la totalité des intérêts sur les revenus fonciers existants ou à venir pendant 10 ans,
•    prise en compte de la valeur en pleine propriété à la date d’acquisition de la Nue-Propriété pour le calcul de la plus-value.

2/ Dispositions à l’extinction de l’usufruit,
Trois options sont possibles:
•    Vendre votre bien et percevoir un capital
•    Loueur et encaisser des loyers pour une retraite complémentaire
•    Récupérer votre bien et en avoir la jouissance

Le bailleur a l’obligation contractuelle de remettre le bien en état et libre de tout droit au travers des rapports entre le nu-propriétaire et l’usufruitier tels que définis dans l’acte de vente.
D’un point de vue pratique, conformément aux articles L253-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH),
•    1 an avant la fin de l’usufruit, l’usufruitier est tenu de rappeler au nu-propriétaire et au locataire les dispositions qui devront être prises
•    6 mois avant la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire peut proposer au locataire un nouveau bail libre ou lui donner congé pour vendre ou occuper lui-même le logement,
•    3 mois avant la fin de l’usufruit, le locataire qui aura refusé l’offre du nu-propriétaire se verra proposer la location d’un nouveau logement. En cas de nouveau refus, il sera déchu de tout titre d’occupation et devra libérer le logement à l’expiration de l’usufruit.

Investir en Nue-Propriété – quel marché secondaire en cas de sortie anticipée de votre investissement ?
•    Vous pouvez revendre votre Nue-Propriété à tout moment sans attendre la fin du démembrement et ce en conservant les avantages fiscaux acquis.
•    Le nouvel investisseur pourra bénéficier des mêmes avantages fiscaux.
•    Le marché secondaire est actif, de nombreux épargnants recherchant des durées d’investissement inférieures à 15 ans

En résumé, le démembrement de propriété permet à l’acquéreur d’effectuer :
•    un investissement immobilier totalement sécurisé
•    de transformer une rentabilité locative aléatoire souvent grevée de frais et  taxes,
•    d’obtenir une capitalisation sûre et pour partie nette d’impôt.

Le démembrement de propriété apporte une solution financièrement viable pour le développement de programmes de logements de grande qualité.
Il est ainsi conseillé de privilégier certains placements qui ne génèrent pas de fiscalité

Investir en Nue-Propriété – faire le bon choix de programme
Notre cabinet vous accompagne dans la sélection de biens immobiliers de qualité :
•    Ville en croissance démographique
•    Quartier dynamique
•    Emplacement de qualité
•    Réputation du Promoteur
•    Qualité du gestionnaire bailleur social usufruitier
Investir en Nue-Propriété – les arguments de l’investissement en Nue-Propriété
•    Préserver son épargne de la fiscalité
•    Se constituer un patrimoine immobilier
•    Préparer sa retraite
•    Obtenir un complément de revenus à terme
•    Profiter des atouts de la pierre
•    Protéger ses proches
•    Profiter du crédit immobilier
•    Protéger son pouvoir d’achat de l’inflation
•    Rester libre d’agir et d’arbitrer son patrimoine
•    Epargner avec un confort de gestion maximal
•    Optimiser la transmission de son patrimoine
•    Compenser la volatilité des portefeuilles financiers
•    Investir dans l’immobilier avec un rendement net attractif
•    Adapter ses stratégies patrimoniales dans le temps
•    Soustraire ses revenus fonciers existants de la fiscalité
•    Diminuer son impôt sur la fortune
•    Réaliser un investissement patrimonial défiscalisé
•    Etre prudent et serein