SCPI

Les SCPI : une catégorie d’actif ayant toute sa place dans votre patrimoine
SCPI de rendement
Encore une très belle année 2012 pour les SCPI de rendement en terme de collecte. Il est vrai qu’avec un rendement moyen de 5,26% pour notre sélection de SCPI de rendement, le produit demeure très attractif.
Côté revalorisations, le marché semble calmé, puisqu’un certain nombre de SCPI ont vu leur prix de part stabilisé et l’augmentation moyenne établie à 1,02%, ce qui est un bon signe de maturité du marché, compte tenu de l’environnement économique.
Notre sélection de SCPI :
Des SCPI accessibles dans nos contrats d’assurance vie afin de bénéficier de la liquidité de la compagnie d’assurance vie
mais également accessibles en direct.

VISUALISER NOS SCPI DE RENDEMENT

Notre conseil pour 2013:
La crise est bien là et les années à venir seront probablement plus difficiles en terme de résultats.
Demeurez donc plus que jamais sélectifs et retenez de préférence les SCPI ayant les meilleurs atouts pour maintenir leur distribution.
On ne peut en effet totalement écarter quelques corrections sur les prix en cas de baisse de la collecte.

Cette classe d’actif constitue une diversification pas comme les autres.
Il s’agit là bien d’immobilier. Support acyclique s’il en est, son comportement est d’une très grande régularité dans le temps avec une seule crise aigüe dans son histoire au milieu des années 90.
La SCPI apporte sans conteste sa pierre à l’édifice de la diversification de votre patrimoine.

La volatilité est de l’ordre de 3%.
Si les SCPI de rendement demeurent un excellent vecteur d’investissement à long terme, le timing  d’investissement ne semble pas aujourd’hui le meilleur. On peut encore s’y intéresser  en demeurant toujours plus sélectif et en ne retenant que des SCPI
justifiant d’une capacité à maintenir leur résultat, ou à limiter les effets de la crise sur celui-ci :

  1. disposant d’un niveau de report à nouveau suffisant, pour assurer une distribution constante
  2. gérant de façon raisonnée leurs augmentations de capital, pour éviter les effets dilutifs
  3. dont le prix est en phase avec la valeur de réalisation, pour éviter les surcotes

 

SCPI fiscales
SCPI Malraux: hors plafonnement des niches fiscales 2013
L’investissement immobilier en SCPI Malraux sélectionné par nos soins, vous ouvre l’accès à des programmes immobilier de caractère.
Ce type d’opération, a l’avantage pour l’investisseur, en répartissant les actifs géographiquement, de mutualiser le risque locatif tout en étant une réelle opportunité de diversification du patrimoine.

Le patrimoine de la SCPI se caractérisera par l’acquisition d’immeubles :

  1. situés en cœur de ville, dans des quartiers historiques
  2. aux qualités architecturales indéniables
  3. proches des infrastructures de transport
  4. dans des villes où la demande locative est positive et les perspectives de valorisation significatives
  5. abritant 5 à 15 appartements et des commerces en pied d’immeuble

Notons que la présence de ces commerces doit favoriser le rendement locatif de l’opération et accroître la diversification de la SCPI.

Les SCPI Malraux constituent une alternative originale pour des épargnants souhaitant

  1. réduire leur impôt sur les revenus,
  2. ajuster le montant de la réduction d’impôt souhaitée grâce au nombre de parts souscrites
  3. diversifier leur patrimoine, par un placement complémentaire à un investissement immobilier en direct notamment.

En souscrivant des parts de SCPI Malraux, l’investisseur peut diminuer sa fiscalité, sous certaines conditions, et notamment :
la SCPI Malraux doit réaliser des opérations en vue de la restauration complète d’un immeuble situé en secteur sauvegardé.
65% minimum de la souscription doivent être affectés aux travaux de rénovation
le souscripteur doit conserver les parts pendant la durée d’engagement de location de la SCPI, soit au moins 9 ans.

Optimisation fiscale SCPI MALRAUX:
Réduction d’impôt immédiate de 18% l’année de la souscription : possibilité de gommer son impôt sur le revenu de 1 800 € à 30 000 € environ
N’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

Au-delà de la fiscalité avantageuse, l’investisseur perçoit régulièrement de la SCPI des revenus principalement issus des loyers collectés.
Ces derniers sont versés une fois que les immeubles sont acquis, construits et mis en location, soit environ 2-3 ans après la souscription.
De plus, lors de la dissolution de la SCPI, l’investisseur percevra des acomptes sur liquidation issus de la vente des logements.

Avantages de la gestion déléguée :
En souscrivant des parts de SCPI, l’investisseur se repose sur le professionnalisme d’une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
Il est ainsi libéré de toute préoccupation liée à l’acquisition, la rénovation, la location et à l’entretien des biens.
En faisant l’acquisition de plusieurs biens au sein d’un même immeuble, la société bénéficie de plus grandes facultés de négociation sur les prix d’acquisition.

NOTRE SELECTION

EXPLICATION FISCALE AVEC EXEMPLE DE PLUS VALUE


SCPI de déficit foncier : cette catégorie n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales 2013

L’investissement immobilier dans ce type de SCPI, sélectionné pat nos soins, vous ouvre l’accès à programmes immobilier de prestige. Ce type d’opération a l’avantage pour l’investisseur, en répartissant les actifs géographiquement, de mutualiser le risque locatif tout en étant une réelle opportunité de diversification du patrimoine.

Le patrimoine de la SCPI se caractérisera par l’acquisition de biens à rénover situés dans Paris et en Ile de France :

  • Locaux d’habitation
  • Parkings et stationnements
  • Locaux commerciaux
  • la présence de parkings et de commerces doit favoriser le rendement locatif et accroître la diversification de la SCPI.

L’achat de parts de SCPI déficit foncier constitue une alternative originale pour des épargnants souhaitant :
souhaitée grâce au nombre de
parts souscrites
diversifier leur patrimoine, par un placement 
complémentaire à un investissement immobilier en direct notamment.

La SCPI Grand Paris Pierre peut être associée à plusieurs autres solutions d’investissement :
tout simplement pour neutraliser l’impact des revenus fonciers déjà existants en complément d’un investissement Malraux en direct ou via une SCPI,
pour profiter d’une réduction d’impôt optimale en association avec une SCPI de rendement afin de neutraliser son impact sur l’impôt sur le revenu pendant une période donnée et d’augmenter le rendement au terme de l’imputation du déficit foncier

En souscrivant des parts de la SCPI Grand PARIS Pierre, l’investisseur peut diminuer sa fiscalité, sous certaines conditions, et notamment :
le montant des travaux de rénovation doit représenter au moins 50% du prix de revient immobilisé de l’ensemble des immeubles, soit 42,5% de la souscription compte tenu des frais de collecte (50% de la valeur nominale des parts)
le souscripteur doit conserver les parts au moins 3 ans après dernière imputation du déficit foncier

Optimisation fiscale :
déficit foncier égal à 42,5% du montant de la souscription :
16% du déficit en 2013, 42% en 2014 et 2% en 2015
régime de droit commun, n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales

Au-delà de la fiscalité avantageuse, l’investisseur perçoit régulièrement de la SCPI des revenus principalement issus des loyers collectés.
Ces derniers sont versés une fois que les immeubles sont acquis, rénovés et mis en location, soit environ 3 ans après la souscription.
De plus, lors de la dissolution de la SCPI, l’investisseur percevra des acomptes sur liquidation issus de la vente des logements.

Avantages de la gestion déléguée :
En souscrivant des parts de SCPI, l’investisseur se repose sur le professionnalisme d’une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
Il est ainsi libéré de toute préoccupation liée à l’acquisition, la rénovation, la location et à l’entretien des biens. InterGestion assure depuis plus de 20 ans la gestion pour compte de tiers.
En faisant l’acquisition de plusieurs biens au sein d’un même immeuble, la société bénéficie de plus grandes facultés de négociation sur les prix d’acquisition.

Acquisitions ciblés dans Paris et en Ile de France sur des biens à rénover :
– Locaux d’habitation
– Parkings et stationnement
– Locaux commerciaux
Le Déficit Foncier, un cadre fiscal avantageux : dispositif de droit commun, sans plafond, offrant la possibilité de gommer entièrement l’imposition de ses revenus fonciers en imputant des travaux déductibles.
Le déficit est imputable dans la limite de 10 700 € sur le Revenu Global.
Le déficit non imputé est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers.
Contrepartie : obligation de location pendant 3 ans après l’imputation du déficit.

NOTRE SELECTION

SCPI EN DEMEMBREMENT

Il existe plusieurs modes d’acquisition et de détention de parts de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). L’un de ces modes est la souscription de parts en démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété).
Démembrer la propriété d’un bien, c’est séparer la jouissance de ce bien (l’usufruit) et la propriété attribuée au nu-propriétaire.
Le démembrement de propriété peut être réalisé dans un cadre familial (donation ou succession) et/ou dans une communauté d’intérêts entre un usufruitier et un nu-propriétaire.
Dans ce dernier cas, un contrat partage la pleine propriété entre nue-propriété et usufruit pour une durée déterminée.
Le nu-propriétaire disposera d’un bien sans en percevoir les revenus pendant la période concernée et l’usufruitier pourra jouir du bien ou en percevoir la totalité des revenus.
A terme, le nu-propriétaire récupèrera l’usufruit, deviendra alors pleinement propriétaire du bien et touchera les revenus de son bien.
Dans le cas d’un démembrement temporaire de propriété, la répartition se détermine à l’aide du calcul de l’usufruit « économique ». Celui-ci devant assurer une équité entre nu-propriétaire et l’usufruitier.
Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire n’aura pas d’impôt sur le revenu ou de contribution sociale à acquitter et il bénéficiera d’une économie d’impôt au titre de l’ISF (son acquisition en NP sortira de l’assiette de calcul).
L’usufruitier, quant à lui, perçoit la totalité des revenus générés par le bien pendant la durée du démembrement. En contrepartie il perd l’intégralité de son capital à l’issue de l’opération et s’acquitte de la fiscalité des revenus et sur l’ISF de la pleine propriété.

Exemple chiffré d’opération pour un NP :

100 000 € de parts de SCPI sur cinq ans.
La valeur d’acquisition de la nue-propriété est de 79%, soit 79 000 €.
Au bout de cinq ans, le capital est automatiquement valorisé de la valeur de l’usufruit, c’est-à-dire de 26,6%, soit un gain de 4,80% par an.
A noter que cette plus-value qui résulte de l’extinction de l’usufruit, n’est ni imposable, ni soumise aux prélèvements sociaux.
A ceci s’ajoute un avantage en matière d’ISF car les 79 000 € investis ne font plus partie du patrimoine du nu-propriétaire.
Ce gain annuel est actuellement de 0,55% ou plus.
Sur 5 ans, le rendement annuel sera donc de 5,35%, en prenant comme hypothèse qu’il n’y aura ni revalorisation ni baisse du prix des parts.
Ensuite, sur la base du rendement actuel de notyre sl
PFO2, le futur plein propriétaire disposera de 5 200 € de revenus annuels pour 79 000 € apportés, soit 6,60% de rendement

NOTRE SELECTION